任泽平：房地产调控的城市迁移与博弈

资金来源方面，央行2014年创设PSL并通过国开行、农发行发放棚改贷款，为棚改提供了丰富的资金来源。2017年PSL累计新增6350亿，年底余额2.69万亿，同增30.8%。2018年以来棚改货币化安置步伐继续，1-5月累积新增PSL 4371亿，同增76.9%，余额3.1万亿，同增33.1%。

棚改货币化安置直接拉升商品住房销售。根据住建部官方口径，2015年和2016年棚改去库存分别约1.5亿平和2.5亿平；按照2015年和2016年商品住宅销售面积11.2亿平和13.8亿平，两年棚改货币化安置消化商品房分别占全年销量的13.4%和18.1%。

2017年棚户区改造609万套，预计货币化安置比例60%，按照2015-2016年货币化安置套均去库存85.1平计算，可再去库存3.1亿平，占全年商品住宅销售总面积的21.4%。

分省市来看，山东、贵州、湖南、湖北是棚改大省，17年计划新开工在40万套以上，辽宁、吉林、内蒙古货币化安置比例最高，均在70%以上。总体来看，各省货币化安置比例均在50%以上。

三四线城市是棚改的主战场，棚改货币化安置架起了三四线城市去库存和基础货币投放的桥梁。17年来三四线城市销售不断提振，17年12月三四线城市销售面积占全国的比重上升至67.1%。

6、调控效果：三四线“逆袭”，市场失灵初现

（1）棚改货币化推动多年不涨的三四线“逆袭”

因城施策严调控下一二线城市如期回冷，三四线城市受益于棚改货币化安置，去库存成效显著。2018年1月一线城市70大中城市新建住宅价格指数首次出现下跌（-0.3%），二线城市涨幅也显著收窄（4.1%），三线城市领涨（6.5%）且涨幅保持韧性。一二线长期领涨三四线的格局出现反转。

（2）在行政手段的密集使用下，市场出现局部失灵现象。

严格的限购冰封市场，但未解决大都市圈一体化的问题。如环京区域全面限购，造成环京市场瞬间降温，而从北京疏散的人口转移到环京，却暂时没有购房资格，供需承接不上。

限价政策带来的“新房二手房价格倒挂、精装改毛坯交房”问题。前期部分热点城市阶段性地采取限价政策，对于快速降温有其必要性，但也带来新房二手房价格倒挂、老百姓抢购新房、高价房无法网签等问题，后期还要逐步完善。限价还造成精装房改成毛坯销售，使建筑品质出现倒退。

7、反思一：中央和地方目标冲突下政策效果面临考验

房地产市场是极具地方特色的市场，本应由地方政府守土有责，充分担负起“因城施策”的任务。但在实际中，也存在一些问题。

有些地方政府支出过度依赖土地出让收入和房地产相关税费，实际上是当地房地产市场火爆的受益者。因此调控权下放到地方后调控演变成“被动式调控”，地方政府往往在房价大幅上涨后才出手干预，缺乏自约束机制。地方政府一方面通过限购、限价、限售、限土拍控制房价，另一方面在一些政策上动手脚，对冲调控收紧的影响，例如17年3月以来各地密集出台人才引进政策，从放低落户门槛、给予补贴或购房优惠等角度吸引人才落户。目前公开披露人才引进方案的省份有海南、山东、四川、江西、吉林、云南等，披露引进方案的城市有50余个，其中一线4城，二线25城，三线22城。

人才引进带来户籍人口快速增加，为房地产市场带来增量需求。以17年出台人才政策的南京、武汉为例，南京2017年新增户籍人口17.9万人，而过去十年年均新增户籍人口仅5万，17年户籍人口同比增长率高达2.7%，远超常住人口增长率0.79%；武汉17年新增户籍人口19.8万人，过去十年均值仅1.5万，户籍人口同比增长率2.37%，首度超过常住人口（1.18%）。

新增户籍人口带来的增量需求不容忽视。以成都、南京、武汉、杭州四个在2017年发布人才新政的城市为例，测算新增户籍人口贡献的购房需求：假定新增户籍人口购房需求在落户0-4年内实现，每人购房面积50平方米，人才新政对城市交易量的贡献比达7%-30%。“抢人”带来的需求增量一定程度上削弱了房地产调控效果。

因城施策下中央和地方目标冲突使调控效率变低，是16年“930”以来的收紧周期耗时长、见效慢的根本原因。