任泽平：房地产调控的城市迁移与博弈

2018年06月14日 09:46
来源：凤凰网综合作者：大风号任泽平

从全国调控到因城施策，政策追逐着市场，调控在城市间迁移，市场参与主体在深度博弈。四年间，调控从刺激到收紧的紧急切换，中国二十年房地产调控的缩影呈现。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策切换加剧了市场的波动。反思调控本身，得失均为来者鉴。

2 、16年“217”-16年“930”：楼市冰火两重天，因城施策初试水

16年全国楼市冷热不均，一线城市和强二线城市房价暴涨、库存告急，但非核心城市库存依然严峻。以南京和西安为例，15年“330”后南京房市复苏，住宅出清周期在16年3月降至2.8个月的历史极低位置，库存告急；而同期西安住宅出清周期仍高达13.3个月，库存淤积严重。

区域分化下因城施策开始初步推行，但16年“930”以前政策密度不大，以核心城市收紧调控和非核心城市去库存为主。

热点城市收紧。3月16日苏州首推“限价”政策，要求房企预售申报价“3个月不调高、6个月不调高超6%、12个月不调高12%”，成为第一个收紧调控的热点城市。随后上海、深圳、合肥、广州、南京、北京都先后出台政策收紧调控。非热点城市/省份则在这期间继续出台去库存的地方性调控。

3、16年“930”：调控明确收紧，因城施策广泛推开

16年下半年随着经济L型企稳以及一二线城市房价暴涨，刺激房地产稳增长的阶段性任务完成，但三四线城市去库存效果区域差异较大，同时金融风险凸显。7月政治局强调“抑制资产泡沫”、10月强调“防风险”、12月中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，强调住房的居住属性，房地产调控目标从刺激转向收紧。