任泽平：房地产调控的城市迁移与博弈

(3) 限价+摇号：热点城市广泛推行

2016年3月苏州推出限价政策后，多个城市效仿对预售证价格进行管制，目前公开出台限价政策的城市有31个。近期出台限价政策的有：三亚18年2月要求备案价格不高于17年2月均价；东莞18年5月要求备案价格不高于前6月均价的10%；长沙18年5月出台成本法核算销售价格办法。

新建商品房限价制度在多个城市形成一二手房价格倒挂，推升了一手房需求，多个城市被迫出台“摇号”制度分配房源。目前出台摇号制度的城市有成都、杭州、南京、深圳、佛山、上海、长沙、西安等。

（4）限土拍：主要集中在一二线城市

为抑制土地市场热度和地价倒逼房价上涨的现象，热点城市陆续出台土地调控措施，从拿地规则、资金来源、保证金及付款期限、预售管理等方面进行限制，拿地门槛提高。

拿地规则层面：以南京为例，先后推出限价、摇号、限制土地用途、提高自持比例等。限价和摇号在一定程度上抑制了土地价格的非理性上涨，限制土地用途和提高自持比例则加长回款周期。

资金来源层面：上海、广州等地相继出台政策，严格约束土地出让金来源。以广州为例，“要求商品住宅用地竞买资金（含保证金）需为自有资金，不得使用银行贷款、债券融资、信托资金、资管计划配资、保险资金”。

保证金及付款期限层面：济南、福州等提高保证金比例并缩短付款期限。福州在2016年9月颁布新规，“将居住用地竞买保证金比例从20%提高至30%，并规定全额土地出让金3月内付清，30日内付50%，90日内付清”。

（5）限贷：一二线城市全面收紧房贷收紧

主要开始于一线城市。北京16年9月30日提高首套房首付比例至35%，二套房首付比例至50%（17年317起二套房（贷款已结清）提高至60%，未结清提高至80%），此后深圳、广州、厦门、杭州、南京等城市跟进。目前主要一二线城市首套房首付比例30%-35%，二套房首付比例40%-80%，利率折扣基本全部取消，首套房基准利率上浮1.1倍左右，二套房基准利率上浮1.2倍左右。

（6）限商改住。16年930后商业、办公类项目陆续受到严监管。17年3月北京住建委等发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定“商办项目不得擅自改变为居住用途，商办项目最小分割面积500平米；已销售商办项目再次上市交易时，可出售给个人，但需满足限购条件”。随后，上海、广州、深圳、南京、成都、东莞、温州、重庆等也发文限制商改住。

（7）租售并举：一线城市先行示范“租售并举”是住房制度的核心内容之一，旨在改变重交易轻租赁的市场状态，构建商品房交易和租赁市场并列的多元住房体系。2017年7月住建部等9部门发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，提出加快推进住房租赁建设，将广州、深圳、杭州等12个城市列为首批租赁试点。此后各省、市纷纷出台政策响应。

以上海为例，2017年7月上海“十三五”计划提出未来五年供应商品住房45万套，租赁房70万套，各类保障性住房约45万套。租赁房供给占比高达44%，成为供应主流，将充分满足居住需求。7月上海首推纯租赁用地，要求所建物业严格按照“只租不售”模式管理，地块地理位置优越，成交楼面价显著低于市场价。随后上海又将静安区市北高新板块的两块商业用地调整为租赁住宅用地，拟供应近千套租赁住房。纯租赁土地供应是供地制度的创新，一方面增加了租赁房供给，另一方面各区相继成交低地价地块有利于稳定土地市场，形成示范效应。

（8）共有产权房：京沪率先破题

2017年9月14日，住房城乡建设部印发《关于支持北京、上海开展共有产权住房试点的意见》，支持北京和上海开展共有产权住房试点工作。北京9月20日公布《北京共有产权住房管理暂行办法》作为响应，明确未来五年供应25万套共有产权房的目标。目前共有产权房主要在供需紧张的一二线城市推行，未来或将进一步拓围。

（9）棚改货币化安置：中西部省份、三四线城市是主战场

16、17年是棚改货币化安置大年，17年3月两会提出“要因地制宜、多种方式提高货币化安置比例”、17年5月国务院常务会议提出“在库存量大、房源充足的县市进一步提高货币化安置比例。”具体而言，16年计划新开工600万套，实际开工606套，货币化安置比例48.5%，相比15年大幅提高18.6个百分点；2017年计划新开工600万套，实际开工609万套，货币化安置比例60%（估计）。