任泽平：房地产调控的城市迁移与博弈

2018年06月14日 09:46
来源：凤凰网综合作者：大风号任泽平

从全国调控到因城施策，政策追逐着市场，调控在城市间迁移，市场参与主体在深度博弈。四年间，调控从刺激到收紧的紧急切换，中国二十年房地产调控的缩影呈现。调控在“刺激-收紧-再刺激-再收紧”之间反复变动，刺激带来局部泡沫，过度收紧引发库存风险，政策切换加剧了市场的波动。反思调控本身，得失均为来者鉴。

8、反思二：去库存任务基本完成，相关政策应退出

因城施策下，地方在中央给定的调控基调下进行调控，因此中央定调至关重要。15年来“去库存”作为调控基调已持续近三年。分为三个阶段:（1）第一阶段是全面去库存。14年12月全国发展与改革工作会议提出“有序化解商品房库存”,15年11月总书记提出“要化解房地产库存，促进房地产业持续发展”。全国去库存是14-15年调控的主要任务;（2）第二阶段是因城施策去库存。随着热点城市16年起复苏，全面去库存转向因城施策去库存。16年3月两会政府工作报告、16年12月中央经济工作会议均坚持这一定调，提出“要重点解决三四线城市房地产库存过多的问题”；（3）第三阶段是欠发达区域去库存，17年以来三四线城市快速复苏，去库存成效显著，但欠发达区域库存仍然较高。17年12月住房城乡建设会议提出“部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作”，仍维持房地产“去库存”的论调。

18年以来，房地产市场热度不减，库存持续下降。18年4月商品住宅库存2.85亿平，同降24.5%，已降至2012末的水平。同时非一线城市房价涨幅坚挺，18年4月二三线城市房价同比涨幅4%和6.5%，四五线城市房价也明显上涨，各方面指标显示“去库存”任务基本完成，但很多低线城市政策仍在“去库存”的调控基调下。应宣告“去库存”相关政策基本退出。如仍处于“去库存”的思路下，加剧部分城市住宅供求紧张和房价上涨的风险。