任泽平：房地产调控的城市迁移与博弈

4 、16 年“930”以后：调控迁移，从核心城市到非核心城市、发达城市群到欠发达城市群

2016“930”后经历了四波强调控期。调控呈现核心城市到非核心城市、发达城市群到欠发达城市群的迁移特征，调控力度空前。

（1）第一波是16年“930”至16年12月，主要特征是一线城市和强二线城市“限土拍”。期间有11城出台土拍新政，包括限保证金（10月珠海等）、限溢价率（11月厦门、合肥等）、限土地用途（11月深圳、12月天津）、摇号拿地（11月合肥）等。调控区域主要集中在长江中游城市群、长三角、珠三角的一线和强二线城市，是930限购限贷政策的补充。

（2）第二波是17年3月至5月，主要特征是限购拓围到发达城市群的非核心城市。17年3月-5月共38城出台限购或升级限购政策，主要集中在发达城市群的非核心城市，包括京津冀城市群（环京、环雄安3月起密集启动限购）、长三角城市群（句容、嘉兴、太仓）和珠三角城市群（佛山、中山）；

（3）第三波是17年9月-11月，主要特征是普通二三线城市启动限售。17年9月-11月共有14城宣布限售，其中北部湾城市群(南宁、桂林、北海)是政策活跃区；

（4）第四波是18年3月-6月，主要特征是欠发达城市群加入限购或限售。期间共10城1省出台“限购或限售”政策，主要集中在此前市场较冷淡的哈长城市群(哈尔滨、长春)和西南城市群（昆明、贵阳）等。

5、当前调控地图：京津冀、长三角、珠三角最严厉

16年“930”后，限购、限售、限贷、限价、限土拍、限商改住等行政手段在各城市铺开，同时租售并举、棚户区改造等住房供应措施也推进。具体而言：

（1）限购：京津冀、长三角、珠三角限购最严.

至2018年6月，限购城市有：一线4城、二线23城、三四线25城。其中，一线城市本市户籍家庭限购2套，单身或离异家庭限购1套；非本市户籍限购1套，且需连续缴5年个税或社保。二线城市本市户籍限购2套（南昌、成都限购1套），非本市户籍限购1套，须缴纳1-2年个税或社保。三线城市本市户籍限购2-3套，非本市户籍限购1套，多数城市需缴满1年个税或社保，部分城市需缴2年个税或社保。从城市群来看，目前京津冀、长三角、珠三角限购最严。

（2）限售：中心向外围扩散

“限售”是本轮调控中行政手段的“创新”之一。2017年3月厦门率先出台“限售”政策，明确新购房屋产权证满2年方可上市交易。此后多地效仿，限售城市从中心城市向外围城市蔓延，18年有昆明、贵阳、兰州、哈尔滨、长春等外围城市加入限售，截至2018年6月已有50余城实施限售。限售城市多数要求限售时间起算点为取得不动产权证（则期房实际限售时间须再加1-2年），少数城市要求为网签合同签订日（哈尔滨、贵阳等）。