买房遭遇无权代理 损失谁承担咋维权
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买房遭遇无权代理 损失谁承担咋维权

原标题:买房遭遇无权代理,损失谁承担?

新甘肃·甘肃经济日报记者 苏叶

案例:陈某欲出售名下房屋,委托董某将房屋出售信息发布至某房屋交易平台。经某房屋中介公司介绍,董某在未经陈某授权的情况下代替陈某与熊某签订了房屋买卖居间合约,并收取熊某的定金1万元。陈某知悉后,不同意按照签订的合约出售该房屋,熊某未如愿购入房屋,且与董某协商返还定金未果,遂诉至天水市麦积区人民法院要求董某按照合约约定支付其2万元。

法官审查案件后认为,董某在未取得陈某授权的情况下擅自代替陈某在合约上签字,熊某在未核实董某是否有委托权限便与其签订合约并支付定金,未尽到合理审查义务,双方均存在过错。但该案事实清楚,双方争议标的较小,调解可能性大。

在开庭过程中,承办法官积极组织协商,分别同双方当事人沟通,听取双方的陈述意见,释明法律规定,董某当庭自愿向熊某支付15000元并承担诉讼产生的费用,该起纠纷得以化解。

买房对于许多家庭而言是一件大事。满心欢喜购屋,却因中间人无权代理而遭受损失,这种情况下购房者该如何维护自身权利?我们邀请甘肃宜修律师事务所的姜剑霄律师来以案说法。

记者:什么是无权代理?

姜律师:无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施民事行为。无权代理并非代理的种类,而只是徒具代理的表象,却因其欠缺代理权而不产生代理效力。

记者:无权代理签订的合同是否有效?

姜律师:无权代理人签订的合同并非一律无效,而是属于效力待定的合同。关键需要看无权代理合同在事后是否被追认,如果事后被追认了,那么该合同就由无权代理变为有效代理,如果未被追认,对被代理人不发生效力,由行为人及无权代理人承担法律责任。

《民法典》第一百七十一条规定,行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后,仍然实施代理行为,未经被代理人追认的,对被代理人不发生效力。

相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示的,视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前,善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。

行为人实施的行为未被追认的,善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是,赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。

相对人知道或者应当知道行为人无权代理的,相对人和行为人按照各自的过错承担责任。

记者:中介方未尽审查义务,责任如何承担?

姜律师:作为专业的中介服务机构,应当认识到与交易相关的主体身份、房屋性质、房产权属、委托代理、信用审查核实等是订立房屋买卖合同的重要事项,应当向委托人如实报告。中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

记者:买房时遇到无权代理,购房者该如何维护自身权利?

姜律师:现实生活中,房主可能因为各种原因将产权证、钥匙等交由亲朋好友或房产中介保管,以便有购房意向的客户查看房屋,但不能仅以此就认定这些人有出售房屋的代理权限。因此在交易中,购房者应仔细核验签约人的身份,确认签约人是不动产登记簿记载的所有权人。如果所有权人无法到场,务必要求签约人提供书面的授权委托书,而非口头委托。如果签约人仅是口头承诺有代理权,购房人签约、付定金、付首付等一定要慎之又慎,必要时通过电话、视频通信等方式向产权人进行核实,并保留好沟通记录、转账凭证等证据,以便发生纠纷时用于维权。

姜律师提醒,买卖房屋这种大事最好能和房主直接交易。如果遇到代理人的情况,一定要请房主签署代理授权书。

(甘肃经济日报)

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