兰州新版物业管理条例实施 你关注的都在这儿……

原标题：兰州市新版物业管理条例开始实施

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3月1日，新版《兰州市物业管理条例》（以下简称《条例》）开始正式实施。新版《条例》修改了原《条例》中与民法典不相符的规定，在加强党建引领物业管理、完善物业管理委员会制度、强化对业主委员会的监督、明确“住改商”相关规定等方面做了新的修订。

与新版《兰州市物业管理条例》中居民关注的“住改商”相关内容契合，3月1日，也是兰州市推行“住所（经营场所）申报承诺制”改革的第一天。这一天，甘肃恒诚汇元建设工程有限公司在安宁区政务服务中心市场监督窗口成功办理了首张“住所申报承诺制”营业执照。

居民将住宅改为经营性用房，不得从事哪些经营项目？需要经得谁的同意？承担的电梯等费用如何缴纳？其实，不止“住改商”，还有许多其他与居民生活息息相关的问题，比如物业费包括哪些、物业企业是否有权因业主不缴纳物业费而断水断电、一楼住户应不应该缴纳电梯费、空置房屋是否需要缴物业费、业主是否有权获悉物业企业的财物状况、停车费究竟如何划分等也被高度关注。

对于这些问题，近日，兰州市物业管理行业党委书记、兰州市物业管理行业协会会长张勇在接受掌上兰州·兰州晨报记者采访时给出了明确的解析。

掌上兰州·兰州晨报记者 沙金萍

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▶兰州市物业管理行业协会会长张勇接受记者采访

对新版《兰州市物业管理条例》的制定与实施的相关内容，3月5日，掌上兰州·兰州晨报记者采访了兰州市物业管理行业党委书记、兰州市物业管理行业协会会长张勇。张勇表示，2016年7月1人施行的《兰州市物业管理条例》适应当时经济社会发展的需要，对规范兰州市物业管理工作起到了较好的作用。但是随着上位法的变化和兰州市城市化进程的加快，出现了一些亟待解决的问题，比如有些问题与《民典法》的规定不一致、部分条款操作性不强、业主大会和业主委员会建设滞后、对物业企业的监管机制有待改善等。为解决这些问题，兰州市出台新版《兰州市物业管理条例》。

张勇表示，新版《兰州市物业管理条例》明确了建立党建引领下的物业管理协商共治机制，支持业主、业主委员会、物业管理委员会和物业服务人依法开展物业管理活动。鼓励和支持业主委员会、物业管理委员会、物业服务人根据有关法律和章程设立工会、共青团、妇女组织，发挥群团组织在物业管理中的作用。业主、业主大会、业主委员会应当配合物业服务人、社区居民委员会（村民委员会）、街道办事处、乡（镇）人民政府依法落实市、区（县）人民政府的各项应急措施。采访中，张勇就小区居民普遍关心的问题作了解答。

业主缴纳的物业费具体包括哪些？

大家都知道，在有物业的小区中，物业都要向业主收取一定的物业费。有些业主只是按物业规定的费用进行缴纳，却并不知道交的这笔物业费具体包括哪些费用，对此，张勇说：“物业服务收费是指物业企业对物业管理区域内房屋、配套设施设备、相关场地进行维修、养护、管理，向业主或者物业使用人收取的费用。但是物业企业代收水电费的，不能向业主收取手续费。对于二次供水设施产生的运营维护费用，也应当计入供水企业的成本，通过收取水费在所有用户中进行平衡。”

业主欠缴水电费，物业有权断水断电吗？

在生活中，不乏业主因为欠缴水电费被物业断水断电，由此引起的纠纷也不断。对于这种情况，张勇表示，“业主与物业企业之间并不存在供水、供电合同关系，而是业主与供水、供电企业之间存在供水、供电合同关系。物业企业不能因为业主拖欠物业服务费而断水、断电。如果物业企业无故断水、断电，其将承担相应的侵权责任。”

那么在哪种情况下物业企业可以停水停电呢？张勇解释说，一般为因为水或电已经引起或马上会引起局部、全小区或全物业的公共安全事故时，物业企业可以立即停水或停电。“当然，在做出决策时，应当第一时间通知全体业主，防止因停水或停电给正在用电或用水的业主造成难以挽回的损失。”

一楼住户该不该缴纳电梯费？

在有电梯的高层住宅里,一楼住户常对“电梯费”比较敏感。许多一楼住户认为：“谁受益谁付费。我住一楼根本不使用电梯，凭什么要与其他楼层业主一样交纳电梯费？”那么一楼住户，到底应不应当交纳电梯费呢？

“目前，各个省市对于一楼住户是否应该交纳电梯费、如何交纳等事宜都没有统一的规定”，张勇说，“因为电梯与小区内的花草树木、路灯、喷泉等一样，都属于业主共有的设施设备，是无法严格按照使用情况来分摊费用的。所以在电梯费用的分摊问题上，有明确约定的就按照约定执行；没有约定或者约定不明确的，应该按照占建筑物总面积的比例来分摊电梯费。”

业主买房后没有立即入住，缴纳物业费吗？

如果有业主购买房屋后不立即入住而是空置，是否该缴纳物业费呢？张勇解释说，在房屋空置的情况下，物业企业仍需要对房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理，物业服务区域内的环境卫生及相关秩序仍然需要维护，小区电梯、公共照明、消防设施等仍需要正常运行，小区保安的巡逻、执勤、安全检查等工作需要正常进行。所以，在物业企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的情况下，业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由而拒绝交纳物业服务费。

“但也有相关的优惠政策”，张勇说，“按照有关条例，如果房屋空置，业主或者物业使用人要提前书面申请，物业服务企业在登记确认后，从第七个月开始，物业服务费可以按收费标准的70%交纳。”

业主是否有权查阅物业的财务状况？

对有业主想查阅或知悉物业企业的财务状况的情况，张勇称，很多物业企业没有这样的观念，认为自己公司的财务凭什么让业主知道，这是错误的。首先，业主是有权利知道与其相关的资料和情况的，这是业主的知情权。其中包括建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的情况等。另外，业主知悉的渠道需要物业企业和业主明白，不是业主进行查账，而是物业企业定期或不定期公布，如果业主还有异议，物业企业应当允许其查阅。在查阅的程序上，律师建议由业委会负责人等陪同，质疑的业主和物业企业相关人员参加查阅，防止引起纠纷毁损财务资料。

掌上兰州·兰州晨报记者 沙金萍

相关新闻：关于停车费那些事

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对于小区的车位，很多业主其实对车位的归属权并不了解，而且当听到停车费，大多数人的理解就是按时间停放车辆收取费用，并不清楚停车费的具体细则。有业主疑惑，自己购买了车位，为什么还要交费？有居民不解，为什么有地下车库，还要在院子里占有共有道路设置停车位？这笔收入又归谁所有？让我们来看看关于停车位的权威解答——

问：小区地面的停车位、地下停车库归谁所有？

答：小区地面的停车位分为两种，一种是小区建设之初就规划用于停放汽车的车位，一种是小区建成之后占用业主共有的道路或者其他场地增设的车位。根据《物权法》等法律的规定，在小区建设之初就规划用于停放汽车的车位，所有权归开发商所有，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主对车位享有共同管理和收益的权利，具体管理事项和收益的分配可以由业主大会进行决定。

问：小区的地下停车库到底归谁所有？

答：关于小区地下停车库的权属问题，不能一概而论，要区分具体的情形。如果地下停车库的建筑面积已经作为小区商品房的公摊面积予以分摊，或者地下停车库的建设成本已分摊到地面商品房购房款中，停车库的建设成本随着商品房的销售、业主购房的完成，实际已转化为小区内全体业主承担。此种情况下，地下停车库的产权应当属于全体业主共有，开发商再不能单独出售、出租。反之，如果地下停车库的建筑面积未作为商品房的公摊面积予以分摊，或者停车库的建设成本没有分摊到商品房的购房款中，则该地下停车库的产权归开发商所有，业主可以通过购买、受赠或者承租等方式约定取得停车库的使用权。

问：小区停车位是否可对外出租、转让？

答：《物权法》第七十四条第一款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”《甘肃省物业管理办法》第二十五条规定：“物业管理区域内的机动车停车场（库），应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的，经业主委员会同意后，可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。”《兰州市物业管理条例》还规定，空余的车位临时对外出租时，每次租期不得超过六个月。

问：小区停车费应当归谁所有？

答：停车费通常包含停车服务费用、车位使用（租赁）费用。停车服务费用包括停车场地的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等发生的费用。如果车位是业主自己购买或租赁的，停车管理者就不能收取车位使用（租赁）费用，仅仅收取停车服务费。该费用应当归停车服务提供者所有，比如物业公司或者专业车辆管理机关。如果是占用业主共用（有）场地开展机动车停放，所收取的停车费就包含停车服务及车位使用（租赁）费用，其中停车服务费用归经营管理者所有，车位使用（租赁）费用收入归全体业主共有。普通车库、规划的地下停车位（含人防工程）所收的停车服务费用收入归经营管理者，车位使用（租赁）费用收入归产权人(或投资者)所有。

问：已经购买了车位的业主是否还需要交纳停车费？

答：停车位作为一种物业业态，是需要进行维护、管理的，相关设施设备运行、维护、照明、保洁、通风、排水和维护秩序等服务费用和法定税费，可以向业主收取。首先，虽然车位是业主自己所有，但停车位也需要日常的清扫维护；其次，车辆的日常出行秩序、停放秩序需要物业人员来维持；再次，为了车辆安全起见，停车场需要安装监控设备，在停车场的出口和入口通常都安排人员值班。购买车位后，业主获得了车位的使用权和所有权，但是车位的保洁、秩序维护、照明等服务仍需要物业企业来提供。

问：购买了车位但没有使用的业主是否应当交纳停车服务费？

答：如果未使用的停车位不需要日常维护、保洁、管理等，停车管理者没有付出，业主就不需要交纳停车服务费；如果未使用的停车位需要日常维护、保洁、管理等，确需付出相应的人力和物力，则可以收取适当的服务费，但收取标准应当与使用车位的业主有所区别，毕竟未使用的车位不存在车辆管理、秩序维护等费用。

文/图 掌上兰州·兰州晨报 沙金萍

相关新闻：业主“住改商”物业应如何对待？

业主将住宅改为经营性用房也就是我们常说的“住改商”，是指业主将住宅用途的房屋作为商业用房或办公用房等非居住用房的行为。“住改商”现象在我们生活中非常普遍，它是伴随着我国经济的发展、商业的兴旺、房价的上涨、经营成本的增加而出现和快速发展的。由此引起的社会矛盾和纠纷也日益凸显。那么，物业企业应该如何对待业主“住改商”的行为？

问：业主能否将住宅改为经营性用房？

答：《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”《兰州市物业管理条例》还特别规定，“住改商”不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。

从上述法律规定可以看出，业主将住宅改为经营性用房受到一定的限制。首先，应当遵守法律、法规以及管理规约的规定。其次，应当征得有利害关系的业主同意，且不得影响物业管理区域内的公共空间使用、维护。本栋建筑物内的其他业主，应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。对违法将住宅改为经营性用房的业主，物业企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

问：业主能否利用外墙面、屋顶等部位放置空调压缩机、搭建遮阳篷或者安装防盗网？

答：建筑物的外墙面和屋顶属于全体业主共有，即使是与某个楼层业主房屋专有部分对应的外墙面，甚至是一楼经营用房外的外墙面，也应当属于全体业主共有。那么，邻近外墙面的业主和顶层的业主能不能利用外墙面和楼顶呢？根据《物权法》《物业管理条例》及相关司法解释的规定，在符合下列条件的情况下，业主是可以无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的：

1.业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，不以盈利为目的。即主要目的是为了更好地利用专有部分，增加专有部分的舒适度，增加专有部分的安全感。

2.不违反城市管理和消防等方面的法律、法规，以及本小区业主的管理规约，不损害他人的合法权益。

对外墙面、楼顶的利用必须是业主或物业使用人自己的使用，不能单独对外出租、转让。业主利用外墙面及楼顶的行为通常有搭建安全范围内的遮阳篷、加装安全防护栏、在屋顶安装太阳能设备等。但是，如果一楼的业主利用自己的专有部分延伸搭建经营性商店、餐馆等，就属于不合理利用，应当予以禁止。

作为物业企业，在进驻物业服务区域前就应当关注该区域建筑物共有部分的利用情况，协助业主制定相应的管理规约，为有效监管提供依据。接管物业后，业主利用建筑物共有部分时，应当根据上述原则、条件和业主管理规约进行监督管理。

掌上兰州·兰州晨报 沙金萍