【评论】如何看待当前房价回调？

原标题：李宇嘉专栏丨如何看待当前房价回调？

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

3月18日，国家统计局发布2024年前两个月的房地产各项数据。先看前端，由于新房销售去化速度下降，开发商开工和拿地的积极性较低，前两个月房地产新开工面积同比下跌29.7%，跌幅比去年同期（-9.4%）和去年（-20.4%）的跌幅都要大，比商品房销售面积的跌幅也大，显示开发商增加开工的积极性比较低。由此，导致开发投资也继续呈现下跌态势。

1～2月份，房地产开发投资下跌9.0%，跌幅大于去年同期（-5.7%），但低于去年全年-9.6%的跌幅。这主要是由于近期国企、央企、城投等拿地积极性提升。根据中指院的统计，1～2月份，前100房地产企业拿地总额1577亿元，同比大幅增长30.6%。同时，近期配售型保障性住房、城中村改造等“三大工程”的进度加快，对商品房投资下跌的部分形成一定的填补。

1～2月份，开发企业到位资金同比下降24.1%，跌幅大于去年全年（-13.6%），也大于去年同期（-15.2%）。原因在于，一方面，房地产供地、开工、销售回调，对开发资金的需求下降；另一方面，销售去化不及预期，开发利润下降，开发商融资积极性下降。同时，金融机构对房企的风险担忧加剧，笔者调研了解到，部分民企合格项目融资仍比较难，利率还在6%以上。

再看后端销售。1～2月份，全国商品房销售面积降20.5%，而去年同期和去年全年的降幅分别为3.6%和8.5%。销售面积降幅较大，主要源于几个因素，一是去年疫情后积累的购房需求释放充分，部分城市销售甚至创新高，形成较高的基数；二是今年2月份春节前后居民出行活跃，出行人数创下历史新高，出行跨度也较去年同期大，商品房交易的参与度下降。

值得注意的是，全国商品房销售金额降幅（-29.3%）较大，去年同期和全年分别仅下降0.1%和下降6.5%。销售金额降幅明显高于销售面积降幅，意味着开发商“降价促销、以价换量”的策略分外明显。从简单均价（销售金额/销售面积）来看，1～2月份新建商品住房价格为9294元/平方米，去年以来首次跌到万元以下，同比下降9.0%，也是去年以来首次下跌。

数据同步显示，1～2月份东部地区销售金额降幅达31.0%，明显高于同期中部、西部、东北地区（分别为-28.6%、-25.3%、-25.7%）。去年以来，尽管新房整体呈现回调的姿态，但由于各城市中心区面向改善型需求的商品房销售去化较好，结构性地拉高了简单均价。但今年以来，特别是春节前后交易情绪较弱、新盘扎堆供应，中心区新盘也开始降价促销。

事实上，近年来各地新增供地集中在中心区，且都面向改善型需求，而且在户型、设计、教育配套等方面的差距越来越小，也造成了新盘项目之间的营销竞争。同时，去年以来热点城市二手房挂牌中“次新房”（15年楼龄以内）占比在50%以上，与新房形成了直接竞争。因此，包含新房和二手住房在内的房源供给端竞争越来越激烈，导致降价销售的共性。

从二手住房来看，根据克而瑞的统计，1～2月19个重点城市二手房成交面积同比下跌14%，在去年同期创阶段性新高的情况下，今年1~2月只下跌14%，显示出巨大的增长韧性，也显示出低总价、小户型、配套完善（主要是学位供给）、有通勤优势的二手住房是刚需、改善型需求的重要选择。可见，房价回调既是祛除虚高的必要，也是匹配购买力的必经之路。

从近期新房项目的销售来看，但凡降价促销、以价换量的新盘，去化率都有不错的表现。这意味着，高房价与支付能力之间的差距，依然是阻碍住房消费的最大障碍。近年来商品房市场量价回调，从表象上来看是行业大幅波动，但也是祛除虚高、匹配购买力和回归居住属性的必然。

值得注意的是，近期央企国企和城投拿地、开工在加速，在百强中占比超过八成。同时，以“三大工程”为代表的“稳增长、补短板、惠民生”的投资在明显提速。根据公开披露的数据，截止到3月份，住建部已入库城中村改造项目406个，相比去年10月份的163个翻倍增长不止。入库意味着改造方案获得通过、资金能够平衡，将获得各项政策优惠而加快投资的进度。

据相关统计，截至3月7日，国开行已发放城中村改造专项借款614亿元，相比2月底的360亿元明显增长。同时，3月1日住建部在陕西省西安市召开全国保障性住房建设工作现场会，明确了第二批配售型保障性住房项目报送要求，规模不能低于第一批。这也意味着，针对新市民、年轻人、工薪阶层和人才群体的保障性住房进入快车道，其将于城中村改造一起打造新模式，创造房地产可持续发展的道路。因此，不仅要看短期，更要看新旧模式交替后，新模式成长后的长期可持续发展。