【评论】应加快房地产业供给侧结构性改革

【评论】应加快房地产业供给侧结构性改革

原标题:李宇嘉专栏丨应加快房地产业供给侧结构性改革

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

日前,国家统计局发布70城房价数据和全年房地产运行指标数据。2023年12月,全国70个城市新房价格指数环比下跌0.45%,连续7个月下跌,跌幅比11月(-0.37)略扩大。同比方面,12月新房同比下跌0.89%,连续21个月下跌。

其中,一线城市新房价格指数环比下跌0.43%,跌幅比11月扩大了0.13个百分点;二线城市环比下跌0.40%,11月为下跌0.32%,三线城市由11月的-0.43%略扩大至-0.49%。二手住房方面,12月70城二手住房价格指数环比下跌0.8%,连续8个月环比下跌,跌幅与11月份持平。其中,一线城市环比下跌1.1%,跌幅比11月(-1.4%)有所收窄,下跌绝对数仍较大;二线三线环比分别下跌0.79%和0.76%,二线城市跌幅略有扩大,三线城市基本持平。

城市方面,一线城市房价指数表现分化,北京和上海表现相对稳定。新房方面,12月份上海和北京指数环比分别为0.2%、0.0%,排在涨幅前十位,广州和深圳分别为-1.0%和-0.9%。二手房方面,一线城市环比均表现较弱,上海为-0.6%、深圳为-1.1%、北京为-1.2%、广州为-1.5%。

值得注意的是,12月份,二线城市中的西安、太原、石家庄、南宁、成都等城市新房环比涨幅居前。这些城市新房环比涨幅居前,与其均为单核省会城市,人口流入较多,有的城市新房与二手房价格倒挂,中心区改善型房源受欢迎,取消价格限制等因素有关。12月,新房价格环比跌幅有所扩大,主因是开发商年底加快促销以落实全年业绩,表现在新房销售环比增长。

2023年12月,全国新建商品房销售面积环比增长41.6%,销售金额环比增长38.6%,连续2个月环比增长。新房环比指数跌幅继续扩大,但二手房环比指数跌幅扩大的趋势有所缓解。12月份,70城二手住房价格指数跌幅持平,一线城市跌幅收窄,二三线城市跌幅持平。主要原因是,去年下半年以来二手住房价格持续下跌后,由于二手房挂牌到出售的周期拉长,售价低于预期价格,很多业主降价出售的意愿下降,惜售情绪上升,“由售转租”的意愿上升。

2023年,全国商品房销售面积为11.17亿平方米,同比下降8.5%,跌幅较1~11月扩大0.5个百分点。但是,如果将二手住房加进来,新房和二手住房合起来的销售面积实现了正增长(1~11月份为6.9%)。2023年,房地产存量时代的特征比较明显。CRIC数据显示,30个重点监测城市二手房全年累计成交面积18099万平方米,同比增长33%。

从成交占比看,重点30城二手房成交占比达到了53%,首次超过了新房。当然,对新房“能否顺利交付”有担忧,加上二手住房近期降价幅度比新房大、性价比突出,特别是二手住房“低总价、小户型”房源较多,典型城市新增二手住房挂牌房源房龄基本以15年以内(“次新房”)为主,部分需求转向二手住房市场,从而对新房供应和销售形成了替代效应。这意味着,人口空前流动的背景下,刚需基础比较庞大,降低房价有利于实现他们的住房需求。

同时,这也意味着,在刚需主导,改善型需求已释放多年,就业、收入和市场预期均转向谨慎,一部分年轻人和新市民支付能力不足的格局下,传统新建商品住房市场很难再维持高位运行、高位增长的态势。这也是招拍挂供地、新开工持续下行的原因。

根据国家统计局的数据,2023年1~12月,全国房屋新开工面积同比下降20.4%,降幅连续5个月收窄。信贷支持力度加大,加上去年同期低基数等,是新开工降幅收窄的主要原因。但是,2022~2023年新开工月度累计平均跌幅高达26.5%,行业供给端明显收缩,比如施工面积连续19个月下行,主要原因就是传统供需难以匹配。

因此,近期房地产政策开始转向全面降成本和推进供给侧结构性改革。降成本方面,2023年12月百城首套、二套房贷平均利率分别为3.86%、4.41%,降至历史最低,近一年下降了100个基点左右。2023年,存款利率三次下调,为2024年继续降低LPR和按揭利率打开了窗口。同时,针对二手住房挂牌量大所导致的价格下调压力,预计2024年将继续推进降低税费的政策。

在供给侧结构性改革方面,近期国家大力发展配售型保障性住房,以土地划拨供应、“成本+微利”价销售,向工薪阶层、人才群体等新市民、年轻人配售,以匹配他们对“总价较低、配套完善、职住平衡”的新型住宅的需求。同时,通过城中村改造、筹集保租房、发放货币补贴等,继续打造涵盖公租房、保租房、长租房等多层次的租赁供给,并与配售型保障性住房一起,打造新的租购并举的、城市公共服务均等化覆盖的住房供应新体系,让新市民、年轻人实现住有所居和居者有其屋,这是房地产健康发展的可行路径,也是稳房价的长效机制。