【评论】下调存量房贷利率能否缓解提前还贷?

【评论】下调存量房贷利率能否缓解提前还贷?

原标题:李宇嘉专栏丨下调存量房贷利率能否缓解提前还贷?

李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

根据央行、国家金融监管总局通知,9月25日起,银行将开始下调存量首套住房商业性个人住房贷款利率。调整将分为两类情形,对首套房贷利率调整,客户不需要任何操作,银行自9月25日起主动批量调整;对于“二套转首套”,即非首套房但现在已符合所在城市首套政策的购房者,需要主动提出申请,出示相关材料审核通过后才能予以存量房贷利率的调整。

借款人可从9月25日起向银行提出申请并提供首套房证明材料(比如查册),银行将对调整申请逐笔进行人工审核,并于10月25日对审核通过的业务统一批量调整。据央行此前通知,房贷利率调整框架为,新发放贷款利率由银行与借款人自主协商确定,但在贷款市场报价利率(LPR)上的加点幅度,不得低于原贷款发放时所在城市首套住房贷款利率政策下限。

调整的具体幅度,根据原贷款发放时间、发放时所在城市首套房贷利率下限、发放时全国首套房贷利率政策下限决定。也就是说,能下调多少首先要看获得贷款时所在城市房贷利率下限。全国首套商业性个人住房贷款利率下限在不同阶段分别为:2019年10月7日前为0.7倍贷款基准利率;2019年10月8日至2022年5月14日为LPR;2022年5月15日至今为LPR-20BP。

一线城市中,根据此前公布的不同时间段的政策利率下限,不同时期的购房者在此次调整中下调的幅度不同。北京和深圳的政策利率下限在全国属于较高水平,所以此次北京、深圳下调幅度也相对有限,特别是2019年10月以后,北京、深圳本地首套房最低利率为LPR+55个基点、LPR+35个基点。但“认房不认贷”利好下,原本是二套房的现在认定为首套房,利率会下降60个基点。

以北京为例,比如2020年9月“卖一买一”置换型贷款,当时二套房贷利率为5.35%,现在按首套房下调至4.75%,降息效应明显。对二三线热点城市来说,之前公布的房贷利率政策下限比较低,多数为LPR或LPR-20个基点及以上。由于2019年以来这一轮这些城市房价上涨快,首套房贷利率普遍提升至LPR以上,有的加点超过100个基点左右。此次业主享受到的政策利好更大。

央行货币政策司司长邹澜此前介绍,在政策实施首日,预计超过九成符合条件的借款人可在第一时间享受政策红利。大部分符合要求的存量首套房贷利率将降至LPR,2022年5月以后发放的将降至LPR减20个基点。据业内人士估算,存量首套房贷利率调整后,逾4000万户、上亿居民的财务负担会有明显下降,平均降幅约为0.8个百分点,会对银行利息收入带来一定影响。

比如,不久前的2023年半年业绩发布会上,中信银行副行长谢志斌曾透露,中信银行个人住房按揭贷款规模约为9500亿元,其中利率高于新增贷款利率的存量房贷规模约6000亿元。预计存量房贷利率每降低10个基点,将会对该行房贷收益产生约6亿元的影响。但同时,下调存量房贷利率也将从一定程度上缓解按揭贷款的提前还款需求,有助于规范住房信贷市场秩序。

笔者认为,经历了2022年四季度以来持续近一年的提前还贷潮,叠加近期各大行本着“应降尽力降”的原则,且一次性将存量房贷利率降到底(本地当时最低利率),未来提前还贷的节奏会放缓,规模会减少。但是,目前最新的LPR为4.2%,热点城市存量房贷基本调整到这个水平,最低可以调到3.8%(LPR-40BP)。问题是,存量房价格、无风险理财等,很难有3.8%-4.2%的收益。

更重要的是,无风险理财收益继续下降,甚至已经开始低于3%,很多城市的二手住房价格还在持续下跌。基于此权衡,从资金成本和理财收益的角度看,继续持有存量房贷对于一些居民而言可能是不划算的。目前,居民的理财意识和风险意识空前增强。由此可以估计,居民提前还贷的意识仍旧存在。预计年底发放奖金和绩效的高峰期到来后,还会引来居民提前还贷的小高峰。具体还贷规模和节奏,取决于未来LPR变动和存量房贷利率调整以及居民的收入增长和支出变化。